铂澜咖啡学院 齐鸣

今天又陪着铂澜咖啡学院的客户（学员）做选址考察，从朝外SOHO到SOHO尚都转了老大一圈。虽然我们作为咖啡馆创办经营的专业辅导团队来说，对北京CBD的若干个SOHO兴趣都无甚兴趣，无奈潘石屹魅力太大，SOHO们个个名声显赫，SOHO们的物业和中介更是人才济济，所以向往在SOHO创业开店的学员还是乐此不疲，呵呵。

北京CBD地区的诸多SOHO楼盘，除已成熟多年的SOHO现代城外，建外SOHO、朝外SOHO、SOHO尚都等等，对于咖啡馆经营者（以及咖啡馆以外的其他餐饮店）来说，如下三点值得关注：

第一，租金高低起伏不等，差异较大，“平均租价”、“一般租金”等概念在此没有较强说服力，同样两间相邻的商铺，各方面优劣相当，但每天每平米的租金可能会相差2-5元，这使得SOHO租赁市场“水很深”。什么原因呢？这是因为开发商善于楼盘的包装营销，房子卖得好，好得自己都不相信，甚至来不及去想楼盘整体定位啊、后期品牌维护啊等长远问题就已经高价出手了。目前来看，包括山西煤老板等在内的全国投资客构成了SOHO地产的买主主体，一个个彼此独立的小业主对于投资回报率的预期是不同的，那些眼巴巴急于回本的小业主自然对于租赁价格抱着极大期待，他们非常精明地计算过回本周期，租金上咬得死，宁可将商铺空上一年半载，也舍不得轻易出租（在此期间业主们一般不会去支付高额的物业费）。而那些比较开明变通、更着眼长期发展的业主则能够随行就市，体谅“养商期”商户的难处，愿意帮着分担一些压力，体现出来的是房租上比较松动好谈。这些为数不多的开明业主成就了今日SOHO的商业繁荣（至少是表面繁荣吧），虽然短期内业主收益受损，中长期来看还是更划算的。在此我们铂澜咖啡学院也呼吁业主和租户们携起手来，坦诚相对，彼此体谅，度过漫长的养商期。

第二，SOHO里包括咖啡馆在内的餐饮业，竞争态势复杂、竞争强度大，客户类型单一，客户黏性较低，各方面的未知性都较多，不是说一定不好做（也有不少成功案例），但显然不太适合新手来此试水。目前在SOHO里，那些包括咖啡馆在内的成功餐饮店往往具有如下几项特点：
（1）定位明细准确，商业模式出色，放得下架子踏踏实实做生意，经营管理上确有过人之处。
（2）选址出色，往往占据“金角银边”，在上游就截断了的客流。
（3）房租优势明显，能够“以逸待劳”地与竞争对手们打消耗战。这或者是因为业主开明通情理，愿意替租户分担一部分压力，要么就是自购房开店，干脆就没有房租压力了。

第三，在SOHO地区选址开店时，传统的客流统计等选址工具和模型都无太大用武之地，路边的随机调查也效果不大，眼见也未必是真，耳听未必为实。我们的咖啡馆资深投资分析师Dalor认为，要用先天客流分析、客流动线分析图、VIP客户深度访谈、竞争对手调研、商铺竞争态势模型等取而代之。

第一点题外话：今天又有《魔豆宝典》的读者来信问我们在大连CBD选址开咖啡店的问题，由于我们接触过的大连学员不太多，暂时只能用上文搪塞以对，希望能够有所帮助。

第二点题外话：今年以来经济形势看好，咖啡馆商铺租金大有抬头趋势，很多租金离谱得超越了咖啡馆这种业态所能承受的极限，对于广大开店者极为不利，希望那些想踏踏实实开家咖啡店的朋友一定谨慎从之，而那些只是想烧钱玩玩的朋友最好还是不要来搅局吧！